El mes d’octubre de 2021 es va aprovar el RD 853/2021 pel que es regulaven els Programes d’Ajudes en matèria de rehabilitació residencial i habitatge social del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència per desenvolupar els Fons Next Generation com vam informar en el nostre article del mes d’abril passat. https://bloc.gmg.cat/nou-impuls-a-la-promocio-dhabitatge-protegit/.

Posteriorment l’Agència de l’Habitatge de Catalunya va aprovar durant el mes de maig de 2022 la Resolució DSO/1503/2022 per transposar la normativa estatal. Aquesta Resolució fixa els requisits per a la selecció de propostes d’actuacions que es podran finançar amb càrrec al Programa d’Ajuts d’acord amb els criteris que fixa la pròpia Resolució atenent el pressupost de l’anualitat 2023. En una convocatòria posterior es fixaran els imports màxims subvencionables per cada proposta d’actuació seleccionada i es modularan en funció de l’import de la renda dels habitatges segons els següents paràmetres:

Aquest sistema que vincula renda màxima amb límit de subvenció trenca o com a mínim redueix la discriminació dels projectes HPO en funció de la zona on es classifica cada municipi. A més la norma amplia el Programa a les persones jurídiques privades titulars de sòls que es comprometin a cedir de forma gratuïta la propietat del sòl a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o a l’Ajuntament, reservant-se el dret de superfície per un termini de 99 anys.

Aquests habitatges es consideraran de Protecció Oficial amb caràcter indefinit i els ingressos dels llogaters no podran superar 4 vegades l’IRSC (Índex de Renda de Suficiència de Catalunya).

Les rendes màximes seran les següents:

En zona A estarà permès que fins el 50% els habitatges s’ofereixin a un màxim de 9,23€/m2 (mantenint-se la subvenció de 100€/m2) i els annexos a 4,62€/m2.

El termini de presentació de les sol·licituds va finalitzar el passat 25 de juliol i segons dades de la mateixa Agència de l’Habitatge es van presentar 237 sol·licituds sobre solars de titularitat pública majoritàriament i han estat seleccionades 85 (35,9%). En termes de nombre d’habitatges, es van presentar projectes per desenvolupar 10.334 habitatges protegits en règim de lloguer i només s’han pogut seleccionar 3.211 unitats (31,1% del total) esgotant la dotació pressupostària prevista de 160 milions de euros per l’exercici 2023.

Sembla que la promoció d’habitatge de lloguer a casa nostra comença a estar ben orientada però identifiquem una sèrie d’amenaces que poden dificultar el seu desenvolupament real. Des d’IMPLICA hem desenvolupat l’estudi de viabilitat d’alguns d’aquests projectes i hem detectat els següents riscos:

L’execució real d’aquests projectes està condicionada a l’obtenció de recursos aliens que la banca tradicional històricament no ha recolzat ja que consideren que disposen d’una infra garantia (dret de superfície sobre un sòl de titularitat pública) o be no volen assumir un risc reputacional en cas de litigi. Per tant sembla imprescindible que la banca pública directa o indirectament (ICF, ICO, BEI, ..) hauran d’aportar els recursos necessaris amb línies de finançament ad-hoc. Aquesta acció és fonamental per l’èxit d’aquests projectes.

També hem advertit que el rendiment econòmic i financer d’aquestes inversions que per definició ja és molt ajustat ha minvat significativament durant aquests mesos per l’increment dels costos de construcció i per la dràstica escalada dels tipus d’interès que penalitza els retorns financers del projecte. També hem de considerar que els canvis constants en la normativa que regula els lloguers condiciona l’interès per part de molts dels operadors privats per aquest tipus de projectes ja que dificulta la predictibilitat dels fluxos de caixa futurs.

A banda, aquests projectes suporten un cost fiscal rellevant ja que l’IVA que grava tota la vida del projecte és un cost no deduïble i l’Agència Tributària no ha tingut fins ara cap sensibilitat per reduir aquest cost. Per aprofundir en aquest tema recomanem revisar l’informe “Reptes i limitacions de la promoció i la gestió d’habitatges de lloguer social a Catalunya” de COHABITAC publicat el mes de setembre de 2020.

Farem seguiment de l’evolució d’aquesta oportunitat històrica gràcies als Fons Next Generation i que hauria de ser la porta d’una política contínua d’inversió en habitatge assequible per reduir el dèficit estructural que patim a casa nostra.

I no ens oblidem que tots aquests projectes hauran d’estar acabats abans de juliol de 2026. Només queda una mica més de tres anys. Caldrà afanyar-se…

 

Mario Blasco Sanz