El passat mes d’octubre es va aprovar el Reial Decret 853/2021 pel que es regulen els Programes d’Ajudes en matèria de rehabilitació residencial i habitatge social del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (Fons Next Generation). El programa 6 d’aquest RD regula els ajuts a la promoció d’habitatges en lloguer social en edificis energèticament eficients. Aquest programa preveu ajuts de fins 700€/m2 útil d’habitatge amb un màxim de 50.000€ per habitatge per desenvolupar projectes de nova construcció o rehabilitació d’edificis que actualment no tenen l’ús d’habitatge. Aquests projectes s’han de desenvolupar sobre solars de titularitat pública o a través de societats majoritàriament públiques o inclús mitjançant fórmules de col·laboració público-privades (dret de superfície, concessions administratives, …). Aquests edificis s’hauran de destinar a lloguer social o cessió d’ús per un mínim de 50 anys amb uns requisits tècnics d’alta eficiència energètica. El preu màxim del lloguer el fixarà cada Comunitat Autònoma i els edificis hauran d’estar acabats abans de finals de juny 2026. En aquests moments està pendent de redacció la transposició normativa de la Generalitat de Catalunya pel desenvolupament normatiu del Reial Decret.

Més recentment s’ha publicat el RD 42/2022 que desenvolupa el Pla Estatal per l’accés a l’habitatge 2022-25. Aquesta norma desplega diverses iniciatives de les que destaquem dues:

Programa 7. Programa de foment d’habitatges per a persones grans o persones amb discapacitat. Aquest programa fomenta la promoció d’habitatges per a ser destinats al lloguer durant un termini mínim de vint anys amb renda limitada i per a ser arrendats per persones grans o persones amb discapacitat. Es tracta de fomentar promocions d’habitatges amb prestacions, instal·lacions i serveis addicionals com assistència social, atenció mèdica bàsica disponible 24h, neteja i manteniment, dispositius i sistemes de seguretat, restauració, activitats socials, esportives, d’oci i culturals, així com teràpies preventives i de rehabilitació.

L’ajut podrà ser fins a un màxim de 700€/m2c útil. La quantitat màxima d’aquesta subvenció no podrà superar el 50% de la inversió de l’actuació, amb un límit màxim de 50.000€ per allotjament i habitatge. Aquesta subvenció es compatible amb qualsevol altre subvenció atorgada per altres AA.PP. pel mateix objecte.

El preu del lloguer no podrà superar els 10€/m2 útil privatiu. També es podran repercutir el cost real dels serveis que gaudeixi l’arrendatari, així com les altres repercussions autoritzades per la normativa vigent.

Els destinataris d’aquests habitatges seran persones de més de 65 anys o a persones amb discapacitat amb rendes anuals familiars que no superin cinc vegades l’IPREM. Aquestes persones no hauran de ser propietàries de cap habitatge en el moment d’accedir a aquests habitatges.

Programa 8. Programa de foment d’allotjaments temporals, de models de cohousing, d’habitatges Intergeneracionals i modalitats similars. Es tracta de noves modalitats d’habitatge en les quals els espais d’interrelació guanyen superfície als espais merament privatius, la qual cosa possibilita una major integració i relació entre els llogaters.

L’ajuda podrà ser fins a un màxim de 420€/m2c útil considerant les privatius com els espais comuns i d’interrelació. La quantitat màxima d’aquesta subvenció no podrà superar el 50% de la inversió de l’actuació, amb un límit màxim de 50.000€ per allotjament i habitatge. Aquesta subvenció es compatible amb qualsevol altre subvenció atorgada per altres AA.PP. pel mateix objecte.

El preu del lloguer no podrà superar els 8€/m2 útil privatiu i la part proporcional de la superfície dels espais comuns i d’interrelació. També es podran repercutir el cost real dels serveis que gaudeixi l’arrendatari, així com les altres repercussions autoritzades per la normativa vigent.

Els destinataris d’aquests habitatges hauran de tenir unes rendes anuals familiars que no superin cinc vegades l’IPREM.

Sota el nostre criteri, aquestes iniciatives legislatives podran ser un èxit si s’activen altres accions que millorin la viabilitat econòmica i financera d’aquests projectes per donar resposta a una part important de la població que està exclosa del mercat de compra o lloguer d’habitatge en el mercat lliure.

Es imprescindible la col·laboració público-privada per impulsar aquests projectes. Les Administracions Locals són propietàries de solars destinats a habitatge protegit que caldrà mobilitzar sigui amb els seus propis recursos financers o bé amb la participació del sector privat amb o sense afany de lucre, per oferir una oferta extensa i de qualitat. En aquest darrer cas, caldrà que ambdues parts, s’involucrin i treballin coordinadament per assegurar l’èxit del projecte: promoció d’un rendiment social, confiança entre tots els agents intervinents amb una gestió professional dels edificis i generant un excedent econòmic per donar atractiu al sector privat.

També serà necessari que el sector financer aposti per aquests projectes. Les necessitats de recursos financers per desenvolupar aquests projectes són molt significatives i caldrà explorar altres fórmules a les tradicionals per donar cobertura a aquests projectes ja que fins ara la iniciativa per la banca privada ha estat molt prudent.

També és imprescindible donar un pas endavant en l’optimització de la fiscalitat d’aquests projectes ja que l’exempció de l’IVA en l’arrendament dels habitatges suposa que totes les quotes suportades per aquest tribut per aquests projectes suposin un cost que fa minvar el seu rendiment.

Totes les iniciatives legislatives que hem presentat, aposten per l’habitatge protegit en règim de lloguer. Per tant, l’explotació d’aquests edificis s’haurà de fer amb visió a llarg termini i per tant quedaran fora aquells operadors privats amb expectativa de rendiment a curt termini.

Trobem a faltar un impuls més decidit pel lloguer protegit orientat a joves, col·lectiu que en aquests moments és el més necessitat d’un accés a l’habitatge en funció de la seva renda disponible.

Esperem que aquestes iniciatives siguin un èxit per millorar l’accés a l’habitatge per una part molt important de la nostra societat.